KfW verweigert Auszahlung oder kündigt Förderkredit – rechtliche Prüfung kann sich lohnen
Bei KfW-Förderkrediten kommt es derzeit immer wieder zu Streitigkeiten. Betroffen sind teilweise erhebliche Finanzierungssummen. In manchen Fällen verweigert die KfW die Auszahlung bereits zugesagter Fördermittel, in anderen Fällen werden Förderkredite von der KfW bzw. der finanzierenden Hausbank gekündigt.
Als Begründung wird beispielsweise angeführt, dass mit dem Bauvorhaben angeblich zu früh begonnen worden sei oder dass entgegen den Förderbedingungen tatsächlich keine Sanierung bzw. kein Umbau eines Bestandsgebäudes, sondern ein Neubau durchgeführt worden sei.
Eine solche Entscheidung sollte aus unserer Sicht nicht ungeprüft hingenommen werden. Je nach Einzelfall können erhebliche rechtliche und tatsächliche Zweifelsfragen bestehen.
1. Wurde tatsächlich zu früh mit dem Vorhaben begonnen?
Ein häufiger Streitpunkt ist der sogenannte vorzeitige Vorhabenbeginn.
Die Frage ist allerdings nicht allein danach zu beurteilen, ob vor Antragstellung bereits irgendwelche Tätigkeiten im Zusammenhang mit dem Bauvorhaben stattgefunden haben.
Entscheidend ist vielmehr, welche konkreten Maßnahmen durchgeführt und welche Verträge zu welchem Zeitpunkt abgeschlossen wurden und welche Förderbedingungen für das konkrete KfW-Programm im maßgeblichen Zeitpunkt galten.
Nicht jede vorbereitende Tätigkeit muss zwingend einen förderschädlichen Vorhabenbeginn darstellen. Insbesondere können Planungs- und Beratungsleistungen sowie – abhängig vom jeweiligen Förderprogramm und dessen damaligen Bedingungen – bestimmte vorbereitende Maßnahmen zulässig gewesen sein.
Daher sollte genau geprüft werden:
– Wann wurde der Förderantrag gestellt?
– Welche Förderbedingungen galten zu diesem Zeitpunkt?
– Wann wurden welche Bau-, Lieferungs- oder Leistungsverträge geschlossen?
– Waren Verträge gegebenenfalls mit einer aufschiebenden oder auflösenden Bedingung versehen?
– Hatte vor Vertragsabschluss bereits ein dokumentiertes Finanzierungsgespräch stattgefunden?
– Welche Arbeiten wurden tatsächlich vor Ort durchgeführt?
– Handelte es sich lediglich um Planungs-, Abriss-, Vorbereitungs- oder sonstige Maßnahmen oder bereits um den eigentlichen Beginn des geförderten Vorhabens?
Gerade die zeitliche Rekonstruktion des Bauablaufs kann deshalb entscheidend sein.
2. Sanierung oder tatsächlich Neubau?
Ein weiterer häufiger Konflikt entsteht, wenn eine Förderung für die energetische Sanierung bzw. den Umbau eines Bestandsgebäudes zugesagt wurde, die KfW später aber die Auffassung vertritt, tatsächlich sei ein Neubau errichtet worden.
Auch hier kann eine genaue Prüfung erforderlich sein.
Allein der Umstand, dass bei einem Umbau erhebliche Teile eines Gebäudes entfernt oder erneuert wurden, beantwortet nicht zwangsläufig sämtliche förderrechtlichen Fragen.
Zu untersuchen ist unter anderem, welche Bestandteile des ursprünglichen Gebäudes erhalten geblieben sind, welche vorhandene Bausubstanz weiterverwendet wurde, was Bauantrag und Baugenehmigung ausweisen und wie das konkrete Vorhaben nach den im Zeitpunkt der Förderzusage geltenden Förderbedingungen einzuordnen war.
Von Bedeutung können beispielsweise vorhandene Fundamente, tragende Bauteile, Außen- oder Innenwände sowie andere wesentliche Teile der Bestandskonstruktion sein.
Gerade bei umfangreichen Kernsanierungen kann die Abgrenzung zwischen Sanierung, Umbau und Neubau erhebliche wirtschaftliche Auswirkungen haben.
3. Darf die KfW oder die Hausbank den Kredit fristlos kündigen?
Besonders einschneidend ist es, wenn ein bereits zugesagter oder teilweise ausgezahlter Förderkredit fristlos gekündigt wird.
Eine fristlose Kündigung ist rechtlich nicht automatisch deshalb wirksam, weil die KfW oder die Hausbank eine Verletzung von Förderbedingungen behauptet.
Vielmehr sollte unter anderem geprüft werden,
– auf welche vertragliche oder gesetzliche Kündigungsregelung sich die Bank beruft,
– ob tatsächlich eine Pflichtverletzung vorliegt,
– wie schwer diese Pflichtverletzung gegebenenfalls wiegt,
– ob der Darlehensnehmer die behauptete Pflichtverletzung zu vertreten hat,
– ob eine vorherige Abmahnung oder Fristsetzung erforderlich gewesen wäre,
– ob mildere Maßnahmen in Betracht gekommen wären und
– ob die Kündigung im konkreten Fall verhältnismäßig ist.
Bei KfW-Förderkrediten kommt hinzu, dass häufig ein Durchleitungsverhältnis über eine Hausbank besteht. Deshalb muss genau untersucht werden, wer welche Entscheidung getroffen hat und auf welcher rechtlichen Grundlage die Hausbank gegenüber dem Kreditnehmer handelt.
4. Droht zusätzlich ein negativer SCHUFA-Eintrag?
Besonders problematisch kann eine Kündigung werden, wenn die Hausbank anschließend einen negativen SCHUFA-Eintrag veranlasst.
Ein solcher Eintrag kann für Betroffene erhebliche Konsequenzen haben. Weitere Finanzierungen können erschwert oder sogar unmöglich werden.
Auch ein SCHUFA-Eintrag ist jedoch nicht automatisch zulässig, nur weil eine Bank eine Forderung behauptet oder einen Kredit gekündigt hat.
Ist beispielsweise bereits die Wirksamkeit der Kündigung oder die Berechtigung der geltend gemachten Forderung ernsthaft streitig, sollte geprüft werden, ob die Voraussetzungen für eine Übermittlung an eine Auskunftei tatsächlich vorliegen.
Bei einem drohenden oder bereits erfolgten negativen SCHUFA-Eintrag kann wegen der erheblichen wirtschaftlichen Auswirkungen außerdem schnelles Handeln erforderlich sein. Je nach Sachverhalt können neben einem Vorgehen in der Hauptsache auch einstweilige Rechtsschutzmaßnahmen in Betracht kommen.
5. Bei hohen Fördersummen kann eine rechtliche Überprüfung besonders sinnvoll sein
Die wirtschaftlichen Folgen einer verweigerten Auszahlung oder einer Kündigung können enorm sein. Bei größeren Immobilienprojekten können Förderkredite und Tilgungszuschüsse im sechs- oder siebenstelligen Bereich oder darüber betroffen sein.
Betroffene sollten daher eine Ablehnung oder Kündigung nicht vorschnell akzeptieren.
Für eine rechtliche Prüfung sollten insbesondere Förderantrag, Förderzusage, die damals geltenden KfW-Merkblätter und Förderbedingungen, Kreditvertrag, Bauantrag und Baugenehmigung, Bauverträge, Rechnungen, Bauzeitenpläne, Schriftverkehr mit der Hausbank und der KfW sowie Unterlagen des Energieeffizienz-Experten ausgewertet werden.
Entscheidend ist stets der konkrete Einzelfall.
Fazit: Verweigert die KfW die Auszahlung eines Förderkredits oder kündigt die KfW bzw. die Hausbank eine bereits gewährte Finanzierung, bestehen möglicherweise rechtliche Ansatzpunkte. Dies gilt insbesondere bei Streit über einen angeblich vorzeitigen Vorhabenbeginn, die Abgrenzung zwischen Sanierung und Neubau, die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung oder einen damit verbundenen negativen SCHUFA-Eintrag.
Betroffene sollten daher zeitnah prüfen lassen, ob die Entscheidung der KfW bzw. der finanzierenden Bank tatsächlich gerechtfertigt ist.